地方财政依赖房产 开发商:降房价有时政府会反对

地方财政深患房地产依赖症 谁在对降房价说不?
谁在对降房价说不?
“房价能升、能稳,但不能降。”对于市场上“降房价”的呼声,北京一家开发商负责人2月24日在接受《华夏时报》记者采访时道出了“开发商想降房价但自己说了不算数”的窘境:“房价是不会主动降的,各利益相关方都不允许这么干。”该负责人坦言,即便开发商想降房价有时也会遭到地方政府的反对,“尽管地方政府不会发文阻止降房价,但压力很明显”。
中央经济工作会议提出房地产去库存,并鼓励适当降低商品房的价格;然而,在落实这一政策时却遭遇来自地方的阻力。国家住建部咨询专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫2月24日接受本报记者采访时表示,“市场不好时,地方政府不让开发商降房价,无异于让开发商自杀。”
对此,中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称,中国的房价已经不是供求关系能左右的了,而是不同的利益方在博弈。“实体经济下滑,地方政府土地财政依赖更重,作为经济支柱的房地产业就显得尤为重要。”独立地产评论员顾海波认为,这是一个危险的信号。
房价上涨推手
买房和炒股一样,是买涨不买跌。
在这样的逻辑之下,开发商一般情况不会轻易选择主动降价卖房,而是尽量死扛。也有例外,那就是房价已单边暴涨了近20年、越来越多的人只能望房兴叹、库存压力激增上了中央的会议议程、经济低迷企业不得不现金为王……即便如此,开发商即使有了降房价的心思,行动起来也往往是阻力重重。
降房价叫得最响的是想买房的老百姓(43.76,-0.650,-1.46%),整天喊房价太高,但就是买不起房子。与没有房的不同,有房一族却并不希望房价下跌,反而盼着房价上涨,因为一旦房价下跌,那他们的资产就贬值了。“有房者更有动力来阻止房价下跌。”一位多套房的房主说。
事实上,房价里有多少水分,普通老百姓并不清楚,但开发商很清楚。“主要在开发商那里,他们的钱也是从银行贷的。”上述北京开发商负责人向记者坦言,“现在的房子很多都不是开发商的,而是银行的,房子降价赔得最多的将是银行。”
阻力还远不止这些。
“中国的房价已由不同的利益方在博弈,参与者包括地方政府、开发商、炒房者和真正需求方等四方,相比利益方的强势,消费者则自始至终处于弱势地位。”张大伟表示,房价上涨的主力推手主要还是地方政府。
这似乎还是一个迫不得已的选择。
据了解,不论是一线城市还是二三线城市,五六年前买下的土地,如果至今未开发,光地价就翻了数倍,完全可以坐享其成。“地价占了房地产开发成本的相当比例,且一年比一年高,由此带动房价往上涨。”我爱我家的一位工作人员说,地价比房价涨得更快。
据上述中介工作人员介绍,地价炒高源于政府采用拍卖的方式出让土地,把地价不断推向高点。而随着央企大举介入房地产开发,因为不缺钱又有政府背景,结果导致地王频现,这一切都成了房价上涨的背后推手。
除土地价格暴涨外,房地产的其他成本也在不断上升,比如钢材、水泥等建材价格。“可能有人会说,建材成本的增加,在房地产成本构成中所占比例微不足道,对房价的影响有限。”长期为房地产提供钢材、水泥的建材商刘冰明确表示,到今天为止,房地产仍然是暴利行业,是其他任何行业难以匹敌的。
“成本增加,开发商是不可能自己掏腰包的,肯定要转嫁到房价上去的。”刘冰说,尽管建材成本对房价的推动不大,但并不等于没有推动,相反还为开发商提供了房价上涨的借口。
另外,房地产的规模效益明显,并与中国的大小城市扩容相伴相生。据报道,当初广州的城区面积仅一千多平方公里,如今已扩大至3800多平方公里。像广州一样,如此快速扩张的城市不在少数。
水涨船高,房价降不下来,库存则越积越多。数据显示,到去年12月底,全国房地产待售面积为7.18亿平方米,在建面积73.5亿平方米,超过80亿平方米的库存。按照业内的估计,要去掉如此海量的库存,至少需要6年的时间。“去库存并非只是卖房那么简单。”张大伟说。 难解的症结
在过去十余年中,各地方经济的发展早已离不开房地产这一支柱产业,未来也很难从根本上转变。这是一个解不开的结。
“在县市级的地方,房地产仍然是当之无愧的支柱产业,这就是为什么中央进行调控,他们很难积极配合的根源所在。”四川省一位要求匿名的副市长曾对《华夏时报》记者表示,经济发展落后的地方,没有大的产业项目,只有依靠房地产来带动经济的发展。
正是基于此,房地产成了地方政府财政收入的主要来源,有的地方甚至成了“惟一”的来源。数据显示,2015年各地房地产销售12.8495亿平方米,政府拿了销售额8.7281万亿元的73%;其中,房地产开发所需的土地供应,成为各地方财政的主要组成部分。记者在采访中看到,在一些地方官员看来,对于房地产业,无论中央怎么调控,地方政府总有自己的算盘。
“离开房地产,各行各业都将受到打击。”上述副市长表示,房地产的带动作用是不可低估的,能带动几乎所有行业的发展。
另外,不可否认的是,在中国,房子是居住的,更是一种理想的投资品。在银行利息很低、股市风险较大等因素催动下,房子成了最为保值增值的投资品。
“从商品房诞生至今,可以说其价格行情一路高奏凯歌。即使有房价下挫的时段,那也是短暂的。”一位炒房者说,房子超强的增值能力,像兴奋剂一样令人振奋。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的好处,进而一而再、再而三地不断买房。
对于市场上“降房价”的呼声,广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说,只有地方政府减少对土地财政的依赖,推出更多实质性优惠措施,开发商才有降价空间,房价才能稳住。但问题是,如何让地方政府学会为自己的错误买单,让市场机制真正发挥决定性作用,让房价有涨有降,恐怕这不是一件容易的事情。

FaceBook評論